我們覺得要從一個比較長的時間段里看房地產(chǎn)的問題，從過去我們也一直認(rèn)為，中國房地產(chǎn)在市場化沒有滿足70%以上的時候，仍然是一個朝陽的過程。現(xiàn)在也同樣是這樣，我們不管政策怎么變，這個市場已經(jīng)決定就這樣了，你不管怎么樣都改變不了這個事實(shí)。
2012年，是中國樓市調(diào)控以來拉鋸戰(zhàn)最為激烈的一年。元旦剛過，中央“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”的表態(tài)即拉開了新一年樓市調(diào)控的主旋律。不過，在地方政府的一次次微調(diào)試探中，暖風(fēng)不時地吹向樓市?！凹t五月”再現(xiàn)、7、8月達(dá)到年內(nèi)高峰、歲末成交翹尾，一陣陣樓市回暖與調(diào)控喊話交織上演。
地方不斷試探底線 調(diào)控拉鋸貫穿全年
延續(xù)2011年的調(diào)控態(tài)度，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”為2012年的樓市調(diào)控定了調(diào)兒。有統(tǒng)計(jì)顯示，在這一年里，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動搖60次；4次提及“決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責(zé)。
即便如此，在預(yù)期樓市升溫、中央保增長信號明確、“新4萬億”投資猜測等多個因素的作用下，部分購房者開始擔(dān)憂政策見底、房價反彈。于是，北、上、廣、深等一線城市住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”在2012年實(shí)至名歸。隨后，在“紅五月”的感召下，信貸政策松綁、開發(fā)商降價吸客，年內(nèi)成交高峰很快在7、8月份出現(xiàn)。
值得注意的是，在每一輪的成交回暖中，都是先有調(diào)控放松信號放出，最終卻都以辟謠結(jié)束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。
任志強(qiáng)暴漲論推波 歲末樓市成交翹尾
中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，北京新建住宅和二手房住宅合計(jì)簽約253538套，相比2011年同期上漲20%以上。在鏈家地產(chǎn)董事長左暉看來，今年第四季度成為樓市年度成交高峰已成定局。
有觀點(diǎn)指出，年底成交翹尾除了中低價位新盤的集中上市，任志強(qiáng)的“3月房價暴漲論”也起到了推波助瀾的作用。據(jù)任志強(qiáng)分析，目前國內(nèi)現(xiàn)有商品房庫存在明年3月份以前將基本被消化，而新的供應(yīng)并沒有出現(xiàn)。在此背景下，不少有資格買房的人把購房計(jì)劃提前提上日程，集中年底出手。在業(yè)內(nèi)看來，這也是一種“恐慌性需求”。
歲末樓市成交翹尾，也讓樓市“火爆說”甚囂塵上。不過，一向?qū)鞘姓哂蓄A(yù)見的劉曉光卻總結(jié)道：“調(diào)控將成為一種常態(tài)。今年樓市還遠(yuǎn)沒有迎來春天，最多算是冬天里的春天。而明年房價如果出現(xiàn)大漲，市場則可能變成春天里的冬天。”他對房價上漲的判斷遠(yuǎn)沒有任志強(qiáng)那樣樂觀。（北京晨報(bào)）
2012年被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控年，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大量企業(yè)破產(chǎn)和重組的一年。
年初時，許多所謂的專家們在高喊房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，并將在嚴(yán)厲的政策之下破裂，讓房價暴跌，甚至有人喊出了房價下降30%50%的口號。同時，年初也確實(shí)出現(xiàn)了銷售同比下降超過20%的記錄，投資也從去年的近30%的高速增長連續(xù)下滑一半，到了15%左右才保持了平穩(wěn)。但此后盡管嚴(yán)控的政策并未放松，卻自3月份之后，銷售一路回升了。今年的銷售總量和我年初預(yù)測的一樣，仍會與去年同比略有增長，盡管還沒有到盤點(diǎn)的時刻，但11月份的銷售數(shù)據(jù)將告訴社會，銷售會以同比為負(fù)增長轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L。
什么是合理的漲幅，當(dāng)房價的漲幅小于收入的漲幅時，就是在提高居民的住房可支付能力，當(dāng)然也就合理了。如果房價的漲幅大于了收入的漲幅就是在拉大房價的收入比，相對而言也就是不合理的了。但實(shí)際的收入水平遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)中的收入水平，因此房價總是按高收入家庭的支付標(biāo)準(zhǔn)確定的，而不是由平均收入水平確定的。
限購的政策明確的正是不許個人對房價進(jìn)行投資或投機(jī)，也似乎認(rèn)為住房只能用于居住而不應(yīng)用于投資，但天底下除了中國之外再也不會有這種荒謬的政策了，因?yàn)橥顿Y住房正是住房升級與改善的必經(jīng)之路。
住房本應(yīng)以居住功能為主，但并不能因此而排斥其不動產(chǎn)的投資功能。住房根據(jù)家庭的消費(fèi)能力本就是個從租到買、從舊到新、從小到大的逐步改善過程，而每次改善都是一次投資的過程。但限購則讓更多的人提高了首次購房的門檻，讓人們沒有了遞次升級的機(jī)會和可能，都必須一次性的拿出更多的錢買大房子。
當(dāng)十七大正確的提出要增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入時，就是在鼓勵民眾加大個人投資性理財(cái)。當(dāng)國家尚無力解決好國民收入中的首次分配中的協(xié)調(diào)關(guān)系時(收入分配調(diào)節(jié)政策八年多都未能出臺)；當(dāng)中央和政府過多的從總收入中占有最大的不合理比例時，居民很難一次性集中較大的財(cái)力實(shí)現(xiàn)高度改善住房消費(fèi)。本應(yīng)從遞次消費(fèi)的方式進(jìn)行從小到大的住房投資，并在即解決了暫時的居住問題的條件下，實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)投資的增值收益，并用這種增值收益彌補(bǔ)勞動收入的不足，以實(shí)現(xiàn)住房的逐步改善。但錯誤的政策并沒有能改善居民的收入，也沒有了用投資增加收入的渠道。
當(dāng)房地產(chǎn)市場投資不斷下滑時，給中國經(jīng)濟(jì)帶來了什么呢？不是房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，而是中國整體經(jīng)濟(jì)的下滑和財(cái)政收入的銳減。年初，大多數(shù)地方政府的財(cái)政收入從高增長變成了負(fù)增長，而GDP的增長更出現(xiàn)了明顯的下滑，這種下滑從一季度一直延續(xù)到三季度，低于了7.5%的增長。
但由于房地產(chǎn)市場的回暖卻讓政府的財(cái)政收入有了好轉(zhuǎn)，從全年已過去的情況看，房地產(chǎn)明顯的已成為支撐今年中國經(jīng)濟(jì)增長的主力軍。當(dāng)外貿(mào)及各產(chǎn)業(yè)投資都出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑時，只有房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的保持著15%以上的投資增長和逐步向上的銷售增長，并帶動著持續(xù)增長的消費(fèi)，才讓中國的經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)硬著陸。
無論如何不能小看的是市場的力量，不管行政的干預(yù)會對市場產(chǎn)生多么大的抑制和扭曲，但最終市場的力量一定會推動行政的干預(yù)處于極為被動的局面，而不得不進(jìn)行調(diào)整。堅(jiān)持用錯誤的行政干預(yù)只會給市場的正常運(yùn)行帶來更多的后遺癥。
新的一年會怎樣則是最被關(guān)注的事情，而今年的情況已經(jīng)明確的給出了供求關(guān)系的預(yù)期。一是，今年的土地供給出現(xiàn)了嚴(yán)重的負(fù)增長，自2011年下半年就開始出現(xiàn)的土地負(fù)增長限制了新開工的增長。土地供給量是次年新開工增長的基礎(chǔ)，也是增加供給的必要條件。沒有充足的土地，再加上拿到土地后的必要周期，明天的開工總量必然只可能減少而不可能增加。
二是，今年已出現(xiàn)的新開工量的同比負(fù)增長，其中住宅的開工更是嚴(yán)重的負(fù)增長，而住宅開工中尚包括了大量保障性住房，扣除700多萬套的保障性住房之后的純商品住房新開工量就更為負(fù)增長了。而實(shí)際影響供求關(guān)系和價格的并非是保障性住房的供給，這是有嚴(yán)格的限制條件的，并不屬于商品房的正常需求的人群，因此明年的商品住宅已出現(xiàn)了供給明顯或者稱為嚴(yán)重下降的趨勢。
三是，保障性住房總量是逐年下降的，2011年為1000萬套，2012年為700萬套，而2013年已知的約500萬套，與今年相比又下降了200萬套，這也會影響到政府強(qiáng)制性投資的減少。
四是，明年的房地產(chǎn)投資在缺少上述三個前提條件下也會出現(xiàn)下降，但估計(jì)仍能保持兩位數(shù)，略超過10%的投資增幅。即使政策發(fā)生較大的刺激作用，也不太可能在上半年發(fā)生變化，最多是年終的翹尾。如果維持現(xiàn)有政策不變，投資增幅下降的可能性極大。
五是，十八大報(bào)告已經(jīng)給出了幾個比較明確的信息。李克強(qiáng)副總理已經(jīng)多次明確的將中國的城鎮(zhèn)化作為未來十多年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力源(行情股吧買賣點(diǎn))；戶籍改革讓農(nóng)民變成市民已列入了未來要解決的重點(diǎn)問題；提高居民收入和完成小康目標(biāo)都和城鎮(zhèn)住房的建設(shè)緊密相關(guān)，這些都是擴(kuò)大住房消費(fèi)的有利條件。堅(jiān)持市場化的改革則是新一屆政府的重要工作任務(wù)，也會在明年有所突破。
六是，老齡化在中國已進(jìn)入加速階段，尤其是中心大城市的老齡化更為優(yōu)先，從世界各國情況看，人口老齡化加速階段，家庭戶籍人口逐年下降必將增加對住房的需求，雖然總?cè)丝诓蛔儯》渴前磻?套需求配置的。因此中國在城鎮(zhèn)化帶動城鎮(zhèn)人口不斷增加的過程中又增加了因家庭分裂速度加速而產(chǎn)生的更多需求。而這個需求的增長也許是中國政府尚未清楚認(rèn)識的問題。
綜上所述，明年不管現(xiàn)有的調(diào)控政策是否改變或調(diào)整，供求關(guān)系都在惡化而不是好轉(zhuǎn)。盡管宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)也許好于今年，但房地產(chǎn)市場中的供給形勢并不樂觀，今年已有的庫存會保證今年末的市場供給，但去庫存化會在明年一季度發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
歷史上的庫存是指已具備銷售條件可以上市的供給量，而不是已竣工的現(xiàn)房，但許多從銷售到竣工還有兩至三年的周期。連續(xù)兩、三年的數(shù)據(jù)都顯示當(dāng)年的銷售面積數(shù)是大于當(dāng)年的竣工數(shù)量的，因此無法得出庫存始終充分的結(jié)論，卻可能出現(xiàn)部分城市供給不足的局面。
2013年如果沒有建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，如果不能建立市場的長期預(yù)期，那么市場就永遠(yuǎn)不得不依賴于短命的行政調(diào)控措施而扭來扭去，讓市場仍然處于動蕩之中。但房地產(chǎn)市場可持續(xù)增長的大局并不會發(fā)生變化。
市場只能根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的先期指標(biāo)來預(yù)測趨勢，但永遠(yuǎn)無法猜測政策的變化，但不管政策如何變化都無法改變市場的力量。（理財(cái)周報(bào)）
任志強(qiáng)素有“任大炮”之稱，其有關(guān)中國房價的言論向來引起多方關(guān)注，一直看漲房價也被不少網(wǎng)友和學(xué)者質(zhì)疑。對此任志強(qiáng)表示，“很多人心里很不服氣，認(rèn)為房地產(chǎn)都是"壞人"，不承認(rèn)也是事實(shí)，你們別那么不服氣，再過十年房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。”
他表示，中國的房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟(jì)不斷下滑過程中，是唯一保持平穩(wěn)增長的行業(yè)，11月份銷售已經(jīng)變成了正增長，12月份將出現(xiàn)更高的增長，沒有一個行業(yè)在出臺這么多調(diào)控政策的情況下還能正增長。4月份以后，房地產(chǎn)回暖，帶動政府收入回暖，“沒有一個國家不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。”
任志強(qiáng)稱，未來中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口老齡化等趨勢，會支撐房地產(chǎn)行業(yè)更加蓬勃?！皬牡聡陌咐矗淆g化導(dǎo)致住房需求大了?！比沃緩?qiáng)稱，2000年以后中國老齡化人口大幅上升，“這對房地產(chǎn)來說是最大的好事，因?yàn)橐粋€家庭突然需要兩套房?！?/span>
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